離婚と不動産｜住宅ローンどうする？４つの離婚後に家に住む方法と５つの売却方法

「離婚することになったけど、住宅ローンはどうなるのだろう…」
「名義変更や売却、連帯保証人の問題もあるし、何がベストなのか分からない…」

離婚を考えたとき、住宅ローンが残っていると大きな悩みの種になります。
名義変更、売却、借り換えなど選択肢はありますが、それぞれのリスクや手続きの複雑さを理解していないと、後々大きな負担を抱えることになりかねません。
特に、連帯保証人や連帯債務者のまま放置すると、離婚後も返済義務が続く可能性があります。

この記事では、離婚時の住宅ローン問題を解決する方法について、専門家の視点から詳しく解説します。

後悔しないためには、正しい知識を持つことが重要です。
この記事を参考に、あなたにとって最適な選択を見つけましょう。

離婚時の不動産について現状把握する

離婚を考え始めたとき、住宅ローンが残っている不動産をどうすれば良いのか、不安になる方は多いでしょう。
「このまま住み続けられる？」「売却した方がいいの？」「そもそも、何から手を付ければ…」と、悩みは尽きないかもしれません。

離婚時の不動産問題は、今後の生活を大きく左右する重要な問題です。
しかし、専門的な知識が必要になるため、まずは現状を正しく把握することが大切です。

ここでは、離婚時の不動産について、現状把握のために確認すべき4つのポイントを解説していきます。

不動産の名義

まずは、不動産の名義が誰になっているかを確認しましょう。
名義によって、離婚後の選択肢や手続きが変わってきます。

不動産の名義の種類

• 夫婦の共有名義：
  夫婦2人の名義になっている場合です。
  離婚時には、財産分与の対象となります。
• 夫の単独名義：
  夫だけの名義になっている場合です。
  しかし、婚姻期間中に購入した場合は、夫婦の共有財産とみなされる可能性があります。
• 妻の単独名義：
  妻だけの名義になっている場合です。
  しかし、婚姻期間中に購入した場合は、夫婦の共有財産とみなされる可能性があります。
• 親など、夫婦以外の名義：
  親や親族などの名義になっている場合です。
  原則として、財産分与の対象にはなりません。

不動産の名義は、登記事項証明書（登記簿謄本）で確認できます。
法務局で取得するか、オンラインで請求することも可能です。
「登記簿謄本って、どうやって見ればいいの？」と不安な方は、司法書士などの専門家に相談しましょう。

不動産の価額

次に、不動産の現在の価値（時価）を把握しましょう。
不動産の価値は、財産分与の割合を決める上で重要な要素となります。

不動産の評価方法

• 不動産会社による査定：
  複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額を比較検討しましょう。
  無料で査定してくれる会社がほとんどです。
• 不動産鑑定士による鑑定評価：
  費用はかかりますが、最も信頼性の高い評価方法です。
  夫婦間で評価額について争いがある場合などに有効です。
• 固定資産税評価額：
  固定資産税の課税基準となる評価額です。
  市町村（東京23区は東京都）が決定し、固定資産課税台帳に登録されています。
• 路線価：
  相続税や贈与税の算定基準となる評価額です。
  国税庁が毎年7月1日に公表しています。

「どの評価方法を選べばいいのかわからない…」という場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談しましょう。
適切な評価方法を選択し、公平な財産分与を目指しましょう。

住宅ローンの契約内容

住宅ローンが残っている場合は、契約内容を詳しく確認しましょう。
誰が債務者で、誰が連帯保証人になっているかによって、離婚後の対応が変わってきます。

確認すべきポイント

• 債務者：
  住宅ローンの契約者です。
  返済義務を負います。
• 連帯債務者：
  夫婦がそれぞれ債務者となっている場合です（ペアローンなど）。
  それぞれが全額の返済義務を負います。
• 連帯保証人：
  債務者が返済できなくなった場合に、代わりに返済義務を負う人です。
  離婚しても、連帯保証人の責任は残ります。

住宅ローンの契約内容は、金銭消費貸借契約書や、金融機関から送られてくる返済予定表などで確認できます。
「契約書を見ても、よくわからない…」という場合は、金融機関に問い合わせてみましょう。

住宅ローンの残債

住宅ローンの残債（残りの借入額）も、必ず確認しましょう。
残債額によって、不動産の売却が可能かどうか、売却した場合に手元に現金が残るかどうかが決まります。

残債額の確認方法

• 金融機関から送られてくる返済予定表：
  最新の残債額が記載されています。
• 金融機関のWebサイト：
  会員ページなどで確認できる場合があります。
• 金融機関に直接問い合わせる：
  電話や窓口で確認できます。

住宅ローンの残債額が、不動産の売却価格を上回っている状態を「オーバーローン」といいます。
オーバーローンの場合は、売却してもローンが残ってしまうため、自己資金で補填するか、任意売却などを検討する必要があります。
「もしかしたら、オーバーローンかもしれない…」と不安な方は、早めに専門家に相談しましょう。

離婚後に住宅ローンが残った家に住む4つの方法は？

離婚によって、夫婦で住んでいた家をどうするかという問題に直面します。
「住宅ローンがまだ残っているけど、この家に住み続けたい…」と、悩んでいる方もいるかもしれません。

住宅ローンが残っている場合、選択肢はいくつかありますが、それぞれにメリット・デメリットがあります。
ここでは、離婚後に住宅ローンが残った家に住み続けるための、4つの方法を詳しく解説していきます。

１：住宅ローンを返済する

まず考えられるのは、離婚後も住宅ローンの返済を続ける方法です。
これは、主に以下の2つのケースが考えられます。

1. 夫が名義人で、夫が住み続ける場合：
   これは、最もシンプルなケースです。
   離婚後も夫が住宅ローンの返済を続け、そのまま家に住み続けます。
   ただし、妻が連帯保証人になっている場合は、離婚を機に連帯保証人を外れる手続きが必要になることがあります。
   金融機関との協議が必要になります。
2. 妻が住み続け、夫が住宅ローンを返済する場合：
   妻と子どもが住み続け、夫が住宅ローンの返済を続けるというケースです。
   この場合、夫は住んでいない家のローンを払い続けることになります。
   また、妻が住宅ローンの支払いを滞納した場合、夫に支払い義務が生じます。
   そのため、離婚協議書で、住宅ローンの支払いや、万が一滞納した場合の取り決めなどを明確にしておくことが重要です。

いずれの場合も、住宅ローンの契約内容や、夫婦の収入状況、離婚後の生活設計などを総合的に考慮して、慎重に判断する必要があります。

２：住宅ローンの名義を変更する

住宅ローンの名義変更は、離婚に伴う不動産問題の解決策の一つです。
「名義変更って、簡単にできるの…？」と疑問に思う方もいるでしょう。

住宅ローンの名義変更は、金融機関の承諾が必要であり、簡単ではありません。
特に、夫婦のどちらか一方の収入だけでは返済が難しいと判断された場合、名義変更が認められないことがあります。

名義変更が認められるための主な条件

• 名義変更後の返済能力があること
• 金融機関が定める基準を満たしていること

名義変更が認められない場合は、他の方法（売却、借り換えなど）を検討する必要があります。
名義変更を検討する場合は、早めに金融機関に相談し、必要な手続きや条件を確認しましょう。

３：ローンを借り換える

離婚を機に、住宅ローンの借り換えを検討することも有効な手段です。
「借り換えって、どんなメリットがあるの…？」と、疑問に思う方もいるでしょう。

借り換えとは、現在の住宅ローンから、別の金融機関の住宅ローンに乗り換えることです。
離婚後の状況に合わせて、より有利な条件でローンを組み直せる可能性があります。

借り換えのメリット

• 金利が下がり、総返済額を減らせる可能性がある
• 返済期間を見直し、月々の返済額を調整できる
• 連帯保証人や連帯債務者を解消できる
• 夫婦共有名義から単独名義に変更できる

ただし、借り換えには審査があり、必ずしも希望通りの条件で借り換えられるとは限りません。
また、借り換えには手数料などの諸費用がかかります。
借り換えを検討する場合は、複数の金融機関を比較検討し、メリット・デメリットを十分に理解した上で、判断することが大切です。

４：家賃として毎月支払う

離婚後、元配偶者が住宅ローンの残っている家に住み続け、名義人に対して家賃を支払うという方法もあります。
これは、例えば、夫が住宅ローンの名義人で、妻と子どもが家に住み続ける場合に考えられます。

「家賃を払うくらいなら、買った方が…」と思う方もいるかもしれません。
しかし、この方法には、以下のようなメリットがあります。

• 妻は、住み慣れた家に住み続けられる
• 子どもは、転校などの環境変化を避けられる
• 夫は、住宅ローンを滞納するリスクを回避できる
• 夫は、将来的に家を売却したり、賃貸に出したりする選択肢を残せる

ただし、この方法を選択する場合は、離婚協議書に、家賃の金額、支払い方法、支払い期間などを明確に記載しておくことが重要です。
また、夫が住宅ローンの返済を滞納した場合、妻と子どもが家を失うリスクがあることも理解しておく必要があります。
この方法は、夫婦間の信頼関係が維持できている場合に、有効な選択肢と言えるでしょう。

離婚でローン返済中の家を売却するケース５つ

離婚に伴い、住宅ローンが残っている家を売却するケースは少なくありません。
「家を売るしかないのかな…」と悩んでいる方もいるでしょう。

売却には、様々な状況が考えられ、それぞれに注意すべきポイントがあります。
ここでは、離婚でローン返済中の家を売却する主なケースを5つに分類し、詳しく解説していきます。

１：アンダーローンの場合

アンダーローンとは、家の売却価格が住宅ローンの残債を上回っている状態のことです。

この場合は、売却によって得たお金で住宅ローンを完済し、残ったお金を夫婦で分けることができます。

「売却益が出れば、お互いに新しい生活を始めるための資金になる」と、前向きに捉えることもできるでしょう。
ただし、売却には、仲介手数料や税金などの諸費用がかかることを忘れてはいけません。
また、売却価格が予想よりも低くなる可能性もあります。

アンダーローンの場合でも、売却のタイミングや、売却後の住居の確保など、検討すべき事項は多くあります。
不動産会社に査定を依頼し、専門家のアドバイスを受けながら、慎重に進めることが大切です。

２：オーバーローンの場合

オーバーローンとは、家の売却価格が住宅ローンの残債を下回っている状態のことです。

この場合は、売却しても住宅ローンが残ってしまうため、自己資金で補填するか、任意売却や自己破産などの方法を検討する必要があります。

「売ってもローンが残るなんて…」と、途方に暮れてしまう方もいるかもしれません。
しかし、オーバーローンの場合でも、解決策はあります。

任意売却とは、金融機関の合意を得て、住宅ローンが残ったまま家を売却する方法です。
自己破産とは、裁判所に申し立てて、借金の返済を免除してもらう手続きです。

どちらの方法を選択するにしても、専門的な知識が必要となるため、弁護士や司法書士に相談することをお勧めします。

３：連帯保証の場合

住宅ローンの連帯保証人とは、主債務者（住宅ローンを借りた人）が返済できなくなった場合に、代わりに返済義務を負う人のことです。
離婚しても、連帯保証人の責任は自動的に消滅しません。

「離婚したのに、なぜ私が…」と、納得できない気持ちになるかもしれません。
しかし、連帯保証人は、主債務者と同等の責任を負うため、離婚したからといって、簡単に外れることはできないのです。

連帯保証人を外れるためには、以下の方法が考えられます。

• 別の連帯保証人を立てる：
  金融機関の承諾を得て、別の連帯保証人を立てることで、現在の連帯保証人を外すことができます。
• 住宅ローンを借り換える：
  別の金融機関で住宅ローンを借り換え、連帯保証人を解消する方法です。
• 債務整理
  任意整理、個人再生、自己破産など、債務整理によって連帯保証債務を整理する方法です。

どの方法を選択するかは、個別の状況によって異なります。
弁護士に相談し、適切なアドバイスを受けることをお勧めします。

４：連帯債務の場合

連帯債務とは、夫婦がそれぞれ住宅ローンの全額の返済義務を負う契約形態です。
連帯保証人と異なり、夫婦どちらも主債務者となります。

「夫婦二人で借りたから、離婚しても責任は半分ずつ…」と考えるかもしれませんが、そうではありません。
離婚しても、連帯債務の契約は継続するため、夫婦それぞれが全額の返済義務を負い続けます。

連帯債務を解消するためには、以下の方法が考えられます。

• 住宅ローンを借り換える：
  夫婦のどちらか一方の単独名義で住宅ローンを借り換えることで、連帯債務を解消できます。
• 家を売却する：
  家を売却し、売却代金で住宅ローンを完済することで、連帯債務を解消できます。

どちらの方法を選択するにしても、金融機関の承諾が必要となります。
また、夫婦間で十分に話し合い、合意を得ることも大切です。

５：ペアローンの場合

ペアローンとは、夫婦それぞれが別々に住宅ローンを契約し、お互いに連帯保証人となる契約形態です。

「夫婦それぞれが自分のローンを払えばいいだけ…」と考えるかもしれませんが、離婚時には注意が必要です。

ペアローンの場合、離婚しても、それぞれの住宅ローン契約は継続します。
したがって、夫婦それぞれが、自分の住宅ローンを返済し続ける必要があります。

ただし、夫婦の一方が返済を滞納した場合、連帯保証人であるもう一方に返済義務が生じます。
また、ペアローンを解消するためには、住宅ローンの借り換えや、家の売却などの方法を検討する必要があります。

ペアローンの場合は、連帯保証や連帯債務よりもさらに複雑な問題が生じる可能性があるため、弁護士などの専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることをお勧めします。

離婚後の不動産に名義人ではない人が住み続けるケース５つ

離婚後、様々な理由から、不動産の名義人ではない人がそのまま家に住み続けたいと希望するケースがあります。
しかし、住宅ローンの問題や、将来的なトラブルを避けるためには、いくつかの注意点があります。

「名義人じゃないけど、住み続けることはできるの？」「どんな方法があるの？」と疑問に思う方もいるかもしれません。
住み続けるためには、いくつかの選択肢があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

ここでは、離婚後、不動産の名義人ではない人が家に住み続けるための5つのケースと、それぞれの注意点について解説していきます。

１：名義人が住宅ローンの支払いをする

離婚後も、不動産の名義人が住宅ローンの支払いを続け、名義人ではない人が住み続けるケースです。

メリット

• 名義変更や借り換えなどの手続きが不要
• 住み慣れた家に住み続けられる

デメリット

• 名義人が住宅ローンの支払いを滞納した場合、住み続けられなくなるリスクがある
• 名義人が家を売却したり、担保に入れたりする可能性がある
• 名義人が死亡した場合、相続問題が発生する可能性がある

注意点

• 離婚協議書や公正証書で、住宅ローンの支払いや、将来的な不動産の取り扱いについて、明確に定めておくこと
• 名義人の経済状況を把握しておくこと

このケースは、離婚後も元夫婦の関係が良好で、名義人が住宅ローンの支払いを続けられる場合に選択肢となります。
しかし、「本当にローンの支払いを続けてくれるだろうか…」と不安が残る場合は、他の方法を検討しましょう。

２：名義人以外が住宅ローンの支払いをする

離婚後、不動産の名義人ではない人が住宅ローンの支払いを引き継ぎ、家に住み続けるケースです。

メリット

• 住み慣れた家に住み続けられる
• 住宅ローンの支払いを続けることで、将来的に不動産を取得できる可能性がある

デメリット

• 金融機関の承諾が必要
• 審査に通らない可能性がある
• 名義変更の手続きが必要

注意点

• 金融機関に事前に相談し、承諾を得ておくこと
• 住宅ローンの審査に通るだけの収入があること
• 離婚協議書や公正証書で、住宅ローンの支払いや、将来的な不動産の取り扱いについて、明確に定めておくこと

このケースは、名義人以外の人に安定した収入があり、金融機関の審査に通る場合に選択肢となります。
「審査に通るか不安…」という方は、事前に金融機関に相談してみましょう。

３：家賃として名義人へ毎月支払う

離婚後、不動産の名義人に家賃を支払い、家に住み続けるケースです。

メリット

• 住み慣れた家に住み続けられる
• 住宅ローンの問題から解放される

デメリット

• 家賃の支払いが発生する
• 将来的に不動産を取得できない
• 名義人が家賃を値上げしたり、退去を求めたりする可能性がある

注意点

• 賃貸借契約書を作成すること
• 家賃の金額や支払い方法、契約期間などを明確に定めること
• 敷金や礼金、更新料などについても確認しておくこと

このケースは、住宅ローンの問題がなく、名義人と良好な関係を維持できる場合に選択肢となります。
しかし、「家賃を払い続けるのは…」と抵抗がある場合は、他の方法を検討しましょう。

４：住宅・住宅ローンの名義を変更する

離婚後、不動産と住宅ローンの名義を、住み続ける人に変更するケースです。

メリット

• 住み慣れた家に住み続けられる
• 住宅ローンの問題から解放される
• 将来的に不動産を取得できる

デメリット

• 金融機関の承諾が必要
• 審査に通らない可能性がある
• 名義変更の手続きに費用がかかる

注意点

• 金融機関に事前に相談し、承諾を得ておくこと
• 住宅ローンの審査に通るだけの収入があること
• 不動産の名義変更には、登録免許税や司法書士への報酬などの費用がかかる

このケースは、住み続ける人に安定した収入があり、金融機関の審査に通る場合に選択肢となります。
「名義変更できるか不安…」という方は、事前に金融機関や司法書士に相談してみましょう。

５：住宅ローンの借り換えを検討する

離婚後、住み続ける人が新たに住宅ローンを借り換え、不動産を取得するケースです。

メリット

• 住み慣れた家に住み続けられる
• 住宅ローンの問題から解放される
• 将来的に不動産を取得できる
• 金利が下がる可能性がある

デメリット

• 審査に通らない可能性がある
• 借り換えには手数料がかかる
• 金利が上がる可能性がある

注意点

• 複数の金融機関に相談し、金利や手数料、審査基準などを比較検討すること
• 借り換え後の返済計画をしっかりと立てること

このケースは、住み続ける人に安定した収入があり、金融機関の審査に通る場合に選択肢となります。
「借り換えできるか不安…」という方は、事前に複数の金融機関に相談してみましょう。

離婚時の不動産にローンが残っている場合のリスク３つ

離婚時に住宅ローンが残っている不動産は、様々なリスクを伴います。
「きちんと支払われるだろうか…」「勝手に売られたりしないだろうか…」など、不安に感じる方もいるかもしれません。

これらのリスクを回避するためには、事前にしっかりと対策を講じることが重要です。

ここでは、離婚時に住宅ローンが残っている不動産に関する3つのリスクと、その対策について解説していきます。

１：住宅ローンの支払いが滞るリスク

離婚後、住宅ローンの支払いが滞ってしまうリスクがあります。
特に、元配偶者が住宅ローンの支払いを担当している場合、注意が必要です。

支払いが滞る原因

• 元配偶者の経済状況が悪化する
• 元配偶者が再婚し、新しい家庭を優先する
• 元配偶者が支払いを拒否する

支払い滞納のリスク

• 信用情報に傷がつく：
  住宅ローンの支払いを滞納すると、信用情報機関に事故情報として登録されます（いわゆるブラックリスト）。
  今後のローン審査やクレジットカードの利用に影響が出る可能性があります。
• 遅延損害金が発生する：
  支払いが遅れた日数に応じて、遅延損害金が発生します。
• 一括返済を請求される：
  滞納が続くと、金融機関から住宅ローンの一括返済を請求されることがあります。
• 競売にかけられる：
  一括返済ができない場合、最終的には家が競売にかけられ、強制的に退去させられる可能性があります。

対策

• 離婚協議書や公正証書で、住宅ローンの支払いについて明確に定めること
• 連帯保証人になっている場合は、連帯保証人を外れる手続きを検討すること
• 住宅ローンの名義変更や借り換えを検討すること
• 元配偶者の経済状況を把握しておくこと
• 万が一、支払いが滞った場合に備えて、弁護士などの専門家に相談しておくこと

「まさか、支払いが滞るなんて…」と油断せず、事前にしっかりと対策を講じておくことが大切です。

２：約束の期限内に退去しないリスク

離婚時に、どちらか一方が家に住み続け、将来的に退去することを約束したにも関わらず、約束の期限内に退去しないリスクがあります。

退去しない理由

• 新たな住居が見つからない
• 引っ越し費用がない
• 元配偶者への嫌がらせ
• 子供の学校の都合

退去しないことによる問題

• 不動産を売却できない
• 新たな住宅ローンを組めない
• 元配偶者との関係が悪化する
• 法的なトラブルに発展する可能性がある

対策

• 離婚協議書や公正証書で、退去期限や、退去しない場合の違約金などを明確に定めること
• 退去期限が近づいてきたら、相手に連絡を取り、状況を確認すること
• 万が一、退去しない場合は、弁護士に相談し、法的な手続きを検討すること

「約束したから大丈夫」と安易に考えず、書面でしっかりと取り決めをしておくことが重要です。

３：無断で家を売られるリスク

離婚後、不動産の名義人である元配偶者が、勝手に家を売却してしまうリスクがあります。
特に、共有名義の不動産の場合は、注意が必要です。

無断で売却されることによる問題

• 住む場所を失う
• 財産分与の権利を侵害される
• 精神的なダメージを受ける

対策

• 離婚協議書や公正証書で、不動産の取り扱いについて明確に定めること
• 共有名義の場合は、単独名義に変更することを検討すること
• 不動産の名義変更が完了するまでは、定期的に登記事項証明書を確認すること
• 万が一、無断で売却された場合は、弁護士に相談し、法的な手続きを検討すること

「まさか、勝手に売るなんて…」と思うかもしれませんが、離婚後のトラブルは、予想以上に多いものです。
自分の身を守るためにも、しっかりと対策を講じておきましょう。

離婚時の住宅ローンで注意・知っておくべきこと８つ

離婚時の住宅ローンは、財産分与の中でも特に複雑で、トラブルになりやすい問題です。
「何に注意すればいいの？」「知っておくべきことは？」と、疑問や不安を抱えている方もいるでしょう。

ここでは、離婚時の住宅ローンで注意すべきこと、知っておくべきことを8つに絞って解説します。
これらの注意点を理解し、適切な対応を取ることで、離婚後のトラブルを未然に防ぎ、スムーズな新生活をスタートさせましょう。

１：公正証書を作成する

離婚に伴う約束事は、口約束ではなく、必ず書面に残しましょう。
特に、住宅ローンに関する取り決めは、金銭に関わる重要な問題であるため、公正証書を作成することをお勧めします。

「公正証書って、何…？」と、疑問に思う方もいるでしょう。

公正証書とは、公証役場で公証人が作成する公文書のことです。
公正証書には、以下のようなメリットがあります。

• 証拠能力が高い：
  公証人が作成するため、高い証拠能力があります。
  後々のトラブルを防止する効果が期待できます。
• 強制執行が可能：
  住宅ローンの支払いや、養育費の支払いなど、金銭の支払いに関する取り決めについては、強制執行（財産の差し押さえなど）が可能になります。
  相手方が約束を守らない場合に、裁判所の手続きを経ずに、強制的に支払いを実現できます。

公正証書の作成には、費用がかかりますが、将来のトラブルを防止するためには、必要な投資と考えるべきでしょう。
行政書士に依頼すれば、公正証書の作成を代行してくれます。

２：連帯保証人の問題

住宅ローンの連帯保証人は、離婚しても自動的に外れるわけではありません。
「離婚したのに、なぜ私が…」と、トラブルになるケースも少なくありません。

連帯保証人とは、主債務者（住宅ローンを借りた人）が返済できなくなった場合に、代わりに返済義務を負う人のことです。
離婚によって夫婦関係が解消されても、連帯保証人の責任は残ります。

連帯保証人を外れるためには、金融機関の承諾を得て、別の連帯保証人を立てるか、住宅ローンを借り換えるなどの方法があります。
しかし、いずれの方法も、簡単な手続きではありません。

離婚時に、連帯保証人の問題を解決しておくことは、非常に重要です。
弁護士に相談し、適切なアドバイスを受けることをお勧めします。

３：金融機関との事前協議を行う

離婚に伴う住宅ローンの取り扱いについては、事前に金融機関と協議することが大切です。
「何を相談すればいいの…？」と、不安に思う方もいるでしょう。

金融機関には、主に以下の点について相談しましょう。

• 住宅ローンの名義変更、借り換えの可能性
• 連帯保証人の変更、解除の可能性
• 離婚後の返済方法、返済計画
• 売却する場合の注意点

金融機関は、住宅ローンの専門家です。
離婚に伴う様々な疑問や不安について、具体的なアドバイスをしてくれます。
また、金融機関との事前協議を行うことで、離婚後のトラブルを未然に防ぐことにも繋がります。

金融機関との協議は、夫婦揃って行うことが望ましいですが、難しい場合は、弁護士に同席してもらうことも可能です。

４：共有名義人の承諾が無いと売却を行えない

夫婦共有名義の不動産を売却する場合は、夫婦双方の承諾が必要です。
「離婚するんだから、勝手に売ってもいいでしょ…」と、考えるのは危険です。

夫婦のどちらか一方が、勝手に不動産を売却することはできません。
もし、勝手に売却してしまうと、後々、損害賠償請求などのトラブルに発展する可能性があります。

不動産を売却する場合は、必ず夫婦で話し合い、合意を得ることが大切です。
話し合いがまとまらない場合は、弁護士に相談し、法的なアドバイスを受けることをお勧めします。

５：住宅ローンの名義人変更は例外的に可能

住宅ローンの名義変更は、原則として認められません。
「名義変更はできないの…？」と、諦めてしまう方もいるかもしれません。

しかし、例外的に名義変更が認められるケースもあります。

例えば、以下です。

• 離婚後、妻が住宅ローンを引き継いで住み続ける場合で、妻に十分な返済能力があると金融機関が判断した場合
• 離婚後、夫が住宅ローンを引き継いで住み続ける場合で、夫に十分な返済能力があると金融機関が判断した場合

ただし、名義変更が認められるかどうかは、金融機関の審査によります。
必ずしも希望通りになるとは限りません。
名義変更を希望する場合は、早めに金融機関に相談し、可能性を探りましょう。

６：財産分与の対象とローンの関係

住宅ローンが残っている場合、財産分与の対象となるのは、原則として、家の評価額から住宅ローンの残債を差し引いた金額です。

「家の価値よりも、ローンの方が多い場合は…？」と、疑問に思う方もいるでしょう。

家の評価額よりも住宅ローンの残債が多い場合（オーバーローン）は、財産分与の対象となる財産がない、または、マイナスの財産として扱われることがあります。
この場合、夫婦のどちらが家を取得するか、住宅ローンの残債をどのように負担するかなど、慎重に話し合う必要があります。

また、住宅ローン以外にも、自動車ローンや教育ローンなどがある場合は、それらのローンも財産分与の対象となる可能性があります。
財産分与の対象となる財産と、ローンの関係を正しく理解し、適切な分与方法を検討することが大切です。

７：養育費の支払いがある場合

離婚後、子どもがいる場合は、養育費の支払いが発生します。
「養育費と住宅ローン、両方払えるかな…」と、不安に感じる方もいるでしょう。

養育費の金額は、夫婦の収入や、子どもの人数、年齢などを考慮して決定されます。
住宅ローンの返済がある場合は、養育費の金額に影響を与える可能性があります。

養育費の支払いは、子どもの成長を支えるための大切なものです。
住宅ローンの返済と養育費の支払いを両立させるためには、離婚後の生活設計をしっかりと立てる必要があります。
必要に応じて、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することも検討しましょう。

８：専門家に相談する

離婚時の住宅ローン問題は、非常に複雑であり、専門的な知識が必要となる場面が多くあります。
「自分たちだけで解決できるか不安…」と感じたら、迷わず専門家に相談しましょう。

相談できる専門家

• 弁護士：
  離婚に関する法律問題全般について相談できます。
  財産分与、慰謝料、親権、養育費など、様々な問題について、法的なアドバイスを受けることができます。
• 司法書士：
  不動産の名義変更手続きを代行してくれます。
• 税理士：
  離婚に伴う税金の問題について相談できます。
  不動産を売却した場合の譲渡所得税や、財産分与にかかる贈与税などについて、アドバイスを受けることができます。
• 不動産鑑定士：
  不動産の適正な評価額を算定してくれます。
• ファイナンシャルプランナー：
  離婚後の生活設計や、資金計画について相談できます。

これらの専門家は、それぞれの分野の知識と経験を持っています。
あなたの状況に合わせて、適切な専門家を選び、相談することが、問題解決への近道となるでしょう。

離婚と住宅ローンに関するよくある質問

離婚と住宅ローンに関する問題は、多くの方が抱える悩みです。
「離婚したら連帯保証人はどうなる？」「住宅ローン以外に財産分与の対象はある？」「離婚後も今の家に住み続けられる？」など、様々な疑問や不安があるでしょう。

ここでは、離婚と住宅ローンに関してよくある質問について、Q&A形式でお答えしていきます。
疑問を解消し、安心して離婚手続きを進めていきましょう。

離婚したら連帯保証人はどうなる？

離婚しても、連帯保証人の責任はなくなりません。
住宅ローンの契約は、夫婦関係とは別の問題だからです。

連帯保証人の責任

• 債務者（住宅ローンの名義人）が返済を怠った場合、代わりに返済義務を負う
• 債務者とほぼ同等の責任を負う

連帯保証人を外れる方法

• 金融機関に相談する：
  金融機関に相談し、連帯保証人を外れるための手続きについて確認しましょう。
  ただし、金融機関が必ずしも応じてくれるとは限りません。
• 別の連帯保証人を見つける：
  別の連帯保証人を立てることができれば、金融機関が連帯保証人の変更に応じてくれる可能性があります。
• 住宅ローンを借り換える：
  連帯保証人のいない住宅ローンに借り換えることができれば、連帯保証人の責任から解放されます。
  ただし、審査に通る必要があります。
• 不動産を売却する：
  不動産を売却し、売却代金で住宅ローンを完済すれば、連帯保証人の責任はなくなります。

「離婚したのに、なぜ私が…」と思うかもしれませんが、連帯保証人になっている以上、責任を免れることは難しいです。
金融機関や弁護士に相談し、早めに対策を講じましょう。

住宅ローン以外に財産分与の対象は？

財産分与の対象となるのは、住宅ローン（不動産）だけではありません。
夫婦が婚姻期間中に協力して築き上げた財産は、原則として全て財産分与の対象となります。

財産分与の対象となるもの（住宅ローン以外）

• 現金、預貯金：
  夫婦のどちらかの名義になっている預貯金も、共有財産とみなされます。
• 自動車：
  夫婦のどちらかの名義になっている自動車も、共有財産とみなされます。
• 有価証券（株式、投資信託など）：
  夫婦のどちらかの名義になっている有価証券も、共有財産とみなされます。
• 保険の解約返戻金：
  生命保険や学資保険など、解約返戻金がある保険も、財産分与の対象となることがあります。
• 退職金、年金（一部）：
  退職金や年金の一部も、財産分与の対象となることがあります。
• 高価な家財道具（貴金属、美術品など）：
  夫婦で購入した高価な家財道具も、財産分与の対象となることがあります。

「これも財産分与の対象になるの？」と疑問に思うものがあれば、弁護士に相談して確認しましょう。
財産分与は、離婚後の生活を左右する重要な問題です。
漏れなく、公平に分与できるよう、しっかりと準備を進めましょう。

離婚後も今の家に住み続けられる？

離婚後も、今の家に住み続けられるかどうかは、様々な要素によって異なります。

住み続けられる可能性があるケース

• 住宅ローンの名義人が住み続ける場合：
  住宅ローンの返済を続けられるのであれば、住み続けられます。
• 住宅ローンの名義人ではないが、名義人の承諾を得て住み続ける場合：
  名義人が住宅ローンの支払いを続け、名義人ではない人が家賃を支払うなどの方法があります。
• 住宅ローンの名義変更や借り換えが可能な場合：
  住み続けたい人が、住宅ローンの名義変更や借り換えの審査に通れば、住み続けられます。
• 財産分与で不動産を取得した場合：
  財産分与で不動産を取得できれば、住み続けられます。

住み続けられない可能性があるケース

• 住宅ローンの支払いが困難な場合：
  住宅ローンの支払いが滞ると、最終的には家を競売にかけられ、退去しなければならなくなる可能性があります。
• 不動産を売却する場合：
  夫婦の共有名義の不動産を売却する場合は、退去しなければなりません。
• 元配偶者が住み続けることを拒否した場合：
  共有名義の不動産の場合、どちらか一方が住み続けることを拒否すれば、住み続けることはできません。

「どうしても今の家に住み続けたい…」という場合は、弁護士や不動産会社などの専門家に相談し、様々な選択肢を検討しましょう。

まとめ：離婚とローン、専門家の力で賢く解決！

この記事では、「離婚時の不動産とローンの現状把握」「住宅ローンが残った家に住み続ける方法」「ローン返済中の家の売却ケース」「名義人以外が住み続けるケース」「ローンが残っている場合のリスクと注意点」などについて説明してきました。

離婚に伴う住宅ローンの問題は、非常に複雑で、感情的な対立も生じやすいものです。
しかし、冷静に、そして計画的に対応することで、必ず解決策は見つかります。
大切なのは、一人で悩まず、専門家の知識やサポートを活用することです。

「もう、どうすればいいのかわからない…」と途方に暮れている方もいるかもしれません。
しかし、諦める必要はありません。
あなたの未来は、あなた自身で切り開くことができます。

住宅ローンの名義変更、借り換え、売却、連帯保証人の問題など、悩みは尽きないと思います。
そのような場合は、弁護士、司法書士、不動産鑑定士などの専門家へ相談することを強くおすすめします。

専門家のアドバイスを受けながら、一歩ずつ、着実に前に進んでいきましょう。
きっと、明るい未来が待っています。

まずは、専門家への無料相談を利用して、最初の一歩を踏み出してみませんか？
あなたの新たな出発を、心から応援しています。

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